Esta guía se refiere al alquiler de vivienda habitual, el que regula la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), y cita sus artículos en el texto consolidado del BOE. No es asesoramiento legal: si tienes dudas sobre tu caso, consulta a un profesional o a la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o de tu comunidad autónoma.
¿Prórroga o contrato nuevo?
Lo primero es saber qué te están proponiendo, porque no es lo mismo que tu contrato se prorrogue que firmar uno nuevo.
- Prórroga obligatoria. Si el contrato dura menos de cinco años (siete si el propietario es una empresa u otra persona jurídica), al vencer se prorroga cada año hasta llegar a ese mínimo, salvo que tú avises con al menos 30 días de antelación de que no quieres seguir (artículo 9.1).
- Prórroga tácita. Pasados esos cinco o siete años, si ninguna de las partes avisa de que no quiere renovar (el propietario con al menos cuatro meses de antelación y tú con al menos dos), el contrato se prorroga cada año hasta tres años más (artículo 10.1).
Mientras el contrato se prorroga, siguen valiendo sus condiciones: al contrato prorrogado se le sigue aplicando lo que estaba pactado (artículo 10.4). Por eso, si durante esos plazos te piden firmar «otro contrato», pregunta por qué y compáralo con el tuyo antes de decir que sí: un contrato nuevo puede traer condiciones distintas.
La renta y cómo se actualiza
La renta es la que se pacta libremente al firmar (artículo 17.1). Lo que sí está limitado es cómo sube después:
- Solo se puede actualizar una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato, y solo si se pactó. Si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza (artículo 18.1).
- La subida anual tiene un límite, que ha cambiado en los últimos años y depende de la fecha del contrato. Desde el 1 de enero de 2025 existe un índice de referencia para la actualización de los alquileres de vivienda que publica el INE cada mes. El Ministerio de Vivienda tiene una calculadora oficial para saber cuánto te pueden subir según tu contrato.
- La subida se cobra a partir del mes siguiente a que te la notifiquen por escrito, indicando el porcentaje aplicado (artículo 18.2).
- Salvo que se pacte otra cosa, la renta se paga por meses y en los siete primeros días del mes, y el propietario no puede exigirte más de una mensualidad por adelantado (artículo 17.2).
Qué comparar: la cantidad, el día de pago, la forma de pago y, sobre todo, la cláusula de actualización. Un cambio de «conforme al índice que acuerden las partes» a «conforme al IPC más un 2 %» es de los que más dinero cuestan a la larga.
La duración y los preavisos
Fíjate en la duración pactada y en los plazos para avisar de que no se renueva. Si la versión nueva acorta tu plazo de preaviso o alarga el del propietario, compáralos con los mínimos de los artículos 9 y 10 que acabamos de ver.
Hay un caso especial: el propietario que es una persona física puede no prorrogar el contrato pasado el primer año si necesita la vivienda para él o para ciertos familiares, pero solo si eso se hizo constar expresamente en el contrato al firmarlo, y tiene que avisarte con al menos dos meses de antelación (artículo 9.3). Si el contrato nuevo añade esa cláusula y el anterior no la tenía, es un cambio importante.
Irte antes de tiempo
Tú puedes dejar el piso antes de que acabe el contrato: una vez pasados seis meses, avisando con al menos 30 días de antelación (artículo 11). El contrato puede fijar una indemnización para ese caso, pero con un límite: como mucho, una mensualidad de la renta por cada año que quede, y la parte proporcional si queda menos de un año.
Así que, si la versión nueva añade una «penalización por desistimiento» de varias mensualidades, o te obliga a quedarte todo el primer año, compárala con ese límite.
Compara tu contrato con el nuevo En tu navegador, sin subir ninguno de los dos.
La fianza y las garantías
- La fianza en metálico es de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (artículo 36.1).
- Durante los cinco primeros años (siete si el propietario es una empresa) no se actualiza, pero cada vez que el contrato se prorroga el propietario puede pedir que se ajuste a una mensualidad de la renta vigente, y tú que baje si la renta ha bajado (artículo 36.2).
- Se pueden pactar garantías adicionales (un aval, un depósito), pero en los contratos de hasta cinco años (siete con empresas) no pueden pasar de dos mensualidades de renta (artículo 36.5).
- Si al terminar el contrato no te devuelven la fianza en un mes desde que entregas las llaves, lo que falte por devolver genera el interés legal (artículo 36.4).
Los gastos
- Comunidad, IBI y otros gastos generales del edificio solo corren de tu cuenta si se pacta por escrito y el contrato fija su importe anual (artículo 20.1). Durante los primeros cinco o siete años, esa cantidad solo puede subir una vez al año y como mucho el doble de lo que pueda subir la renta (artículo 20.2).
- Los suministros con contador (luz, agua, gas) los pagas tú (artículo 20.3).
- Los gastos de la inmobiliaria y de formalizar el contrato son del propietario (artículo 20.1).
Es uno de los cambios más habituales en las renovaciones: una frase que pasa «los gastos de comunidad» del propietario al inquilino. En una comparación se ve al instante; leyendo, se escapa con facilidad.
Si tu vivienda está en una zona tensionada
Si la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado y el contrato es nuevo, la renta inicial no puede pasar de la del último contrato de vivienda habitual de los últimos cinco años (con su actualización anual), salvo algunas excepciones, y no se pueden añadir gastos o cuotas que no estuvieran en el contrato anterior (artículo 17.6). En esas zonas, además, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años al terminar las prórrogas normales (artículo 10.3).
Comparar el contrato anterior con el nuevo es justo la forma de comprobar si te están pasando gastos nuevos. Para saber si tu municipio está en una zona tensionada, consulta a tu comunidad autónoma o al Ministerio de Vivienda.
Los cambios que más se cuelan
La ley dice que son nulas y se tienen por no puestas las cláusulas que empeoren para el inquilino lo que ella establece, salvo cuando la propia ley lo permite (artículo 6). Aun así, conviene no firmar lo que no te cuadra. Mira con especial atención:
- Una renta distinta o otra forma de actualizarla (otro índice o un porcentaje fijo).
- Menos duración o un preaviso más largo.
- Penalizaciones e indemnizaciones nuevas.
- Renuncias: a la prórroga, a la devolución de la fianza, a reclamar obras.
- Obras y reparaciones que pasan a tu cargo.
- Prohibiciones nuevas (mascotas, visitas, teletrabajo, subarriendo).
- Seguros que te obligan a contratar y quién los paga.
- Cambios en quién paga la comunidad, el IBI o la tasa de basuras.
Cómo comparar el contrato nuevo con el actual
- Busca tu contrato firmado, no un borrador anterior.
- Abre el comparador de contratos de alquiler y añade tu contrato como «Versión original» y el nuevo como «Versión nueva». Sirven en Word, en PDF o escaneados.
- Mira primero los cambios importantes: importes, plazos, cláusulas nuevas y palabras como penalización, prórroga, fianza o permanencia.
- Revisa después todos los cambios, uno por uno, con las dos versiones lado a lado.
- Descarga el informe en PDF si quieres consultarlo con alguien.
Los dos contratos se comparan en tu navegador: no se suben a ningún servidor, aunque estén llenos de datos personales.
Abre el comparador Word, PDF o texto, hasta 300 páginas.
Si algo no cuadra
- Pregunta por escrito por qué se cambia cada cosa. Si te lo explican, que quede por escrito.
- No firmes con prisas. Un contrato que «hay que firmar hoy» es mala señal.
- Pide consejo a la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o de tu comunidad autónoma, a una asociación de consumidores o a un profesional antes de firmar si algo te preocupa.